Как продать квартиру по военной ипотеке

Можно ли продать квартиру с обременением по военной ипотеке

Квартира, купленная только за накопления НИС, находится под обременением государства. Если же была оформлена военная ипотека (Накопления НИС + кредит в банке), то дополнительно обременение накладывает ещё и банк.

Военнослужащий не может в полном праве распоряжаться объектом недвижимости до тех пор, пока не выполнены условия целевого жилищного займа и обременения не сняты. Но можно ли продать квартиру, если она находится под обременением? Отвечу сразу, что можно. О том, как это сделать, какие есть способы и с какими ограничениями предстоит столкнуться, расскажу в статье.

Что такое военная ипотека и какие обременения она накладывает на жильё

Военная ипотека – это программа жилищного обеспечения военнослужащих за счет денег из государственного бюджета. Деньги копятся на специальном счёте. Военнослужащий участник накопительно-ипотечной системы может ими воспользоваться для покупки недвижимости или для оплаты первоначального взноса. Остальную сумму, в виде ежемесячных платежей по ипотеке, за него будет платить Росвоенипотека.

Например. Военнослужащий хочет купить квартиру по военной ипотеке. У него на именном накопительном счёте НИС есть 2 млн. рублей. Квартира стоит 5,5 млн. рублей. Получается, что при оформлении ипотеки 2 млн. рублей он использует как первоначальный взнос, остальные 3,5 млн. ему банк выдаст в кредит. Но пока военнослужащий проходит военную службу, ежемесячные платежи по кредиту за него будет платить Росвоенипотека, а не сам военнослужащий.

📢 Вступайте в мой телеграм-канал Андрей Герлинг | Военная ипотека и канал в MAX. Там много актуальной и полезной информации о военной ипотеке.

Двойной залог (обременение)

Если жильё куплено с помощью средств НИС и с участием банка, то залогодержателем становятся два участника: банк и Росвоенипотека. Они накладывают двойное обременение на жильё. Квартира находится в залоге у банка – до тех пор, пока ипотека не будет полностью погашена, у Росвоенипотеки – до тех пор, пока военнослужащий не выполнит условия целевого жилищного займа.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Продать квартиру с обременением по военной ипотеке можно только в случае полного погашения задолженности и когда обременения будут сняты. То есть сначала нужно выплатить ипотечный кредит банку и вернуть деньги Росвоенипотеке, которые были потрачены государством на первоначальный взнос и ежемесячные платежи.

Напоминаю алгоритм снятия обременения на квартиру, купленную по программе военной ипотеки:

Полное погашение ипотеки;
Получение справки из банка об отсутствии задолженности;
Написание рапорта на командира части с просьбой погасить регистрационную запись по ипотеке. Это будет основанием на сбор документов. (Сбор пакета документов и их отправка в Росвоенипотеку. Обычно этим занимается ответственный за НИС в части);
Проверка документов и снятие обременения Росвоенипотекой.

Подробно о каждом этапе рассказываю в материале «Как снять обременение с квартиры по военной ипотеке»

Когда военнослужащий может не возвращать деньги

Военнослужащий может не возвращать деньги Росвоенипотеке, если достиг выслуги 20 лет в календарном, либо льготном исчислении. А также в случае увольнения с военной службы по льготным основаниям с выслугой не менее 10 лет:

по состоянию здоровья (в связи с признанием военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе. Исключением являются военнослужащие, которым по результатам военно-врачебной комиссии присвоена категория «Д». К ним нет требований по выслуге лет);
по причине организационно-штатных мероприятий (в результате сокращения должности);
По семейным обстоятельствам (согласно подпункта «в» п.3 статьи 51 ФЗ от 28.03.1998 «О воинской обязанности и военной службе»);
По достижению предельного возраста.

Государство вносит платежи по ипотеке только во время военной службы. Поэтому, если после ее окончания ипотека не выплачена до конца, остаток платежей банку придется вносить за счет собственных средств.

Способы продажи квартиры, купленной по программе военной ипотеки

По сути, есть только три способа продажи квартиры с военной ипотекой:

Выполнить все условия договора целевого жилищного займа, после этого военнослужащий становится полноправным владельцем квартиры и может спокойно её продавать.
Погасить задолженность перед банком и Росвоенипотекой за счет собственных средств и продать квартиру в обычном порядке;
Найти покупателя у которого есть наличные средства. Погасить за его счёт задолженность, снять обременения и переоформить на него объект недвижимости.

Для примера приведу несколько сценариев:

Ипотека закрыта + служба завершена. В этом случае задолженности перед банком и Росвоенипотекой нет. Если военнослужащий уволился по льготным основаниям, то возвращать ничего не нужно, вдобавок к этому, ему насчитают дополнительные средства. О них я подробно рассказываю в материале: «Как снять накопления НИС военнослужащего». Если военнослужащий уволился по достижению 20 календарных или льготных лет выслуги, то он также ничего не должен возвращать государству. Обременение снимается, квартира полностью в распоряжении военнослужащего и её можно продать в обычном порядке.

Ипотека не погашена + служба не завершена. Самый распространённый сценарий. В этом случае, военнослужащему необходимо сначала из своих средств закрыть ипотеку и получить справку об отсутствии задолженности перед банком. Далее военнослужащий, через ответственного за НИС в части, отправляет пакет документов в Росвоенипотеку, в ответ Росвоенипотека формирует точную сумму для возврата средств на счёт НИС. Военнослужащий гасит задолженность. После этого Росвоенипотека снимает обременение и квартиру можно продавать.

Ипотека уже выплачена + служба не завершена. В этом случае обременения банка сняты. Нужно будет вернуть государству потраченные на вас средства. То есть ту сумму, которая накопилась на именном счете накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащего в виде первоначального взноса на момент оформления ипотеки и плюс ежемесячные платежи, которые поступали на кредитный договор. После возврата средств, с помощью ответственного за НИС, собирается пакет документов и отправляется в Росвоенипотеку. Росвоенипотека проверяет документы и снимает обременение. После этого квартиру можно продавать.

Кредит не погашен + служба завершена. В данном случае, военнослужащий-участник НИС при увольнении продолжает самостоятельно, из своих средств, выплачивать ипотеку на тех же условиях кредитного договора. Если он уволился без льготных оснований и не имеет 20 лет выслуги, то дополнительно придётся вернуть Росвоенипотеке те средства, которые были использованы в виде первоначального взноса при оформлении военной ипотеки, плюс все платежи, которые Росвоенипотека ежемесячно перечисляла в банк за военнослужащего. Если же он уволился с выслугой более 20 лет или по льготным основаниям, деньги государству возвращать не нужно, остается закрыть остаток ипотеки из своих средств и снять обременение с квартиры.

Пошаговый алгоритм продажи квартиры по военной ипотеке с обременением

Выясняется сумма задолженности перед банком и Росвоенипотекой;
Квартира выставляется на продажу, находится покупатель с наличными средствами;
Подписывается предварительный договор купли-продажи. Если у военнослужащего недостаточно своих средств, то у покупателя берётся сумма, необходимая для закрытия задолженности перед банком и возврата средств на НИС;
Закрывается ипотека и берётся справка из банка об отсутствии задолженности. Одновременно с этим, через ответственного за НИС, делается запрос в Росвоенипотеку о сумме задолженности и реквизитах для её закрытия.
Закрывается задолженность перед Росвоенипотекой, снимается обременение от Государства.
Квартира продаётся в зависимости от выбранного способа: в обычном порядке или покупателю, с которым был заключен предварительный договор.

Документы, необходимые военнослужащему для оформления сделки

Документы, которые обычно требуются для оформления сделки по продаже квартиры, купленной в военную ипотеку:

паспорт военнослужащего;
документы основания, подтверждающие право на недвижимость (договор купли-продажи, ДДУ);
Свежая выписка из ЕГРН с отсутствием обременений;
технический паспорт объекта;
справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
адресная справка о зарегистрированных в объекте лицах.

Риски и ограничения

Многие покупатели не заходят в сделку по покупке квартиры, которая находится в залоге у банка и Росвоенипотеки, так как это риски;
В процессе таких сделок не участвует банк, поэтому продавцу-военнослужащему необходимо искать покупателей с наличными средствами;
Нужно заинтересовать покупателя в покупке квартиры, находящейся в военной ипотеке. Например, снизить стоимость квартиры и предложить цену ниже рынка.
Долгий процесс оформления сделки. С учетом снятия обременения весь процесс по продаже квартиры может затянуться на 2-3 месяца.

Налог с продажи квартиры по военной ипотеке

При продаже недвижимости бывшие владельцы обязаны оплатить налог с полученного дохода — НДФЛ. Он составляет 13%. Платить налог не придётся, если прошло 5 лет с момента полного расчёта за объект недвижимости по договору долевого участия перед застройщиком или по договору купли-продажи с физ лицом. При этом не обязательно, чтобы обременения были сняты. Если жильё единственное, продать его без налога можно по истечению 3 лет после полного расчёта с продавцом.

FAQ

Была оформлена военная ипотека, но я перевелся в другое место службы и продал ипотечную квартиру. Обременения все снял, деньги государству и банку вернул. Могу ли я повторно воспользоваться программой военной ипотеки?

Да, можете. Средства, которые вы вернули Росвоенипотеке, снова лежат на вашем именном счете НИС. Для того, чтобы ими воспользоваться, пишете рапорт на имя командира части, получаете свидетельство НИС и заново оформляете военную ипотеку. Кроме того, если выслуги более 20 лет, то можно просто снять деньги, накопленные на НИС и потратить их по своему усмотрению.

Если я купил квартиру 5 лет назад за 3 млн. рублей, а сейчас продам её за 5 млн. рублей. После возврата средств Росвоенипотеке у меня останется порядка 2 млн. Чьи это деньги? Я должен их вернуть Росвоенипотеке или оставить себе?

При продаже объекта недвижимости, вы возвращаете только остаток долга банку и задолженность Росвоенипотеке, если у вас что-то осталось на руках — это ваши деньги, возвращать их никому не нужно.

Сколько раз я могу покупать и продавать объект недвижимости? Например, покупаю квартиру, выжидаю когда она вырастет в цене и продаю. Деньги банку и Росвоенипотеке возвращаю, а остаток оставляю себе.

Запрета по количеству таких сделок нет. Если экономическая ситуация позволяет, вы можете спокойно покупать недвижимость, продавать её через какое-то время дороже, а разницу оставлять себе.